La fiscalité immobilière évolue constamment, impactant directement les propriétaires. L’une des taxes particulièrement scrutées est celle sur les logements vacants. Comprendre ses implications est essentiel pour optimiser la gestion de votre patrimoine.
En 2025, la définition de ce qui constitue un logement vacant s’est précisée, ciblant principalement les biens inoccupés depuis plus d’un an. Cette mesure vise à réduire la pénurie de logements abordables en incitant les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché. Avec plus de 3 millions de logements vacants recensés, l’État renforce sa politique fiscale pour dynamiser le secteur immobilier. Décortiquons ensemble les critères, les taux applicables et les stratégies pour éviter cette imposition.
Qu’est-ce qu’un logement vacant pour les impôts en 2025 ?
En 2025, la notion de logement vacant est cruciale pour l’application de certaines taxes locales. Selon l’administration fiscale, un logement est considéré comme vacant si il est inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Par exemple, un appartement vide depuis le 1er janvier 2024 restera vacant en 2025 si aucune occupation n’a eu lieu durant cette période. Cette définition permet de cibler précisément les propriétaires dont les biens restent inoccupés sur une durée significative, contribuant ainsi à réguler le marché immobilier.
Critères pour qu’un logement soit considéré comme inoccupé
Pour qu’un bien immobilier soit classé comme occupé, il doit être habité pendant au moins 90 jours consécutifs chaque année. Avant 2013, cette durée minimale était de 30 jours, mais elle a été allongée pour renforcer l’efficacité de la taxe sur les logements vacants. Cette mesure vise principalement les résidences secondaires peu utilisées, qui contribuent à la pénurie de logements disponibles. Par conséquent, un logement inoccupé répond aux critères suivants : absence d’occupation pendant plus de 90 jours au cours de l’année, et inaptitude temporaire à être loué ou vendu en raison de travaux majeurs.
Exonérations de la taxe sur les logements vacants
Il existe des situations spécifiques où la taxe sur les logements vacants n’est pas appliquée. Si la vacance est due à des travaux indispensables pour rendre le logement habitable, tels que la réparation des murs, charpentes, toitures, ou la réfection des sanitaires et des systèmes de chauffage, le propriétaire peut être exonéré. Pour bénéficier de cette exonération, il faut prouver que les travaux représentent au moins 25 % de la valeur vénale du bien au 1er janvier de l’année d’imposition, en fournissant des devis signés. De plus, si le propriétaire met le bien en location ou en vente sans succès, il peut également demander un dégrèvement en présentant des justificatifs comme un mandat avec une agence immobilière.
Nombre de logements vacants en France en 2025
En 2022, l’INSEE a recensé plus de 3,1 millions de logements vacants en France, représentant environ 8,3% du parc immobilier total composé de 37,6 millions d’habitations. Cette vacance se concentre principalement dans des zones où les prix des logements sont abordables, contrairement à la pénurie de logements dans certaines grandes métropoles. Il est important de noter que beaucoup de ces logements sont en attente de mise en location ou de vente, ce qui souligne la nécessité de mesures gouvernementales pour dynamiser le marché immobilier.
Les mesures gouvernementales pour lutter contre les logements vacants
Face à la problématique des logements vacants, le gouvernement français a renforcé la taxe sur les logements vacants (TLV) pour dissuader les propriétaires de laisser leurs biens inoccupés. Selon l’article 16 de la loi de finances pour 2013, la TLV a été élargie pour inclure désormais toutes les agglomérations de plus de 50 000 habitants, contre seulement 200 000 auparavant. Cette augmentation de la taxe s’ajoute aux autres impôts immobiliers, rendant ainsi moins coûteux pour l’État de réguler les logements inutilisés plutôt que de subventionner la construction de nouveaux biens.
Quelles communes sont concernées par la TLV ?
Depuis le 1er janvier 2013, la liste des communes soumises à la taxe sur les logements vacants s’est considérablement élargie. Désormais, toutes les agglomérations de plus de 50 000 habitants peuvent imposer la TLV si elles présentent un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Les critères incluent un niveau élevé des loyers, des prix d’acquisition des logements anciens, ou un nombre élevé de demandes par rapport aux emménagements annuels. Parmi ces communes, on retrouve les mêmes zones concernées que pour la réduction du préavis de location à un mois en zone tendue.
Quel est le montant de la taxe sur les logements vacants ?
En 2025, la taxe sur les logements vacants est calculée en fonction de la valeur locative du bien. Les taux appliqués sont : 0 % la première année de vacance, 15 % la deuxième année, et 25 % pour les années suivantes. À ces taux s’ajoutent des frais de 9 % de l’impôt brut. Par exemple, un appartement avec une valeur locative imposable de 3 000 euros inoccupé depuis plus de deux ans sera taxé à 817,50 euros annuellement (3 000 € x 25 % x 1,09).
Cette taxe reste relativement modeste pour l’instant, mais elle envoie un signal fort aux propriétaires concernant la vacance prolongée de leurs logements. Pour une comparaison des frais d’agence, vous pouvez consulter cet article qui explique l’évolution des loyers et des prix de l’immobilier.
Qui est responsable de payer la taxe sur les logements vacants ?
La taxe sur les logements vacants est généralement à la charge du propriétaire du bien immobilier. Le propriétaire doit assumer cette taxe dès le début de la vacance de son logement datant de plus d’un an. Dans certains cas particuliers, d’autres parties peuvent être responsables, comme l’usufruitier en cas de démembrement, le preneur à bail à construction, le preneur à bail à réhabilitation, ou l’emphytéote. De plus, si un propriétaire possède plusieurs logements vacants, il devra payer la taxe pour chacun d’eux individuellement.
Comment éviter de payer la taxe sur les logements vacants ?
Pour les propriétaires souhaitant éviter la taxe sur les logements vacants, plusieurs options sont disponibles :
Occupation pendant au moins 91 jours consécutifs
L’un des moyens les plus simples consiste à assurer une occupation minimale de plus de 90 jours consécutifs par an. Cela garantit que le logement est considéré comme occupé et exempté de la taxe. Assurer une telle occupation nécessite de trouver un locataire stable ou de prouver que quelqu’un vit effectivement dans le bien pendant cette période.
Mise en location ou en vente du bien
Un autre moyen d’éviter la taxe est de mettre le bien en location ou en vente. Si le propriétaire peut démontrer qu’il est activement à la recherche de preneurs, il peut être exonéré temporairement de la taxe. Toutefois, des documents justificatifs comme un mandat signé avec une agence immobilière et des preuves des efforts pour louer ou vendre sont nécessaires pour obtenir un dégrèvement.
Faire des travaux conséquents sur la structure
Les propriétaires qui engagent des travaux importants pour rendre le logement habitable peuvent également bénéficier d’une exonération. Les travaux doivent porter sur des éléments essentiels comme la structure, les sanitaires, ou le chauffage, et représenter au moins 25 % de la valeur vénale du bien. Des devis signés doivent être fournis pour prouver l’engagement financier dans ces travaux.
La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV)
En complément de la TLV, certaines communes non situées dans des zones tendues peuvent appliquer une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Cette taxe s’adresse aux propriétaires de biens inoccupés depuis plus de deux ans. La THLV vise à générer des revenus municipaux en ciblant les logements vacants, même en l’absence de tension évidente sur le marché local. À noter, des augmentations substantielles de la THLV étaient prévues en 2023, renforçant ainsi l’efficacité de cette mesure pour réduire la vacance immobilière.
